علیرغم اشاره قانونگذار در قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۱۳۰۲وظهور پدیده ثبت املاک (ماده ۳۴ الی ۶۳ قانون فوق)وهمچنین تاکید ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد واملاک مصوب مهر۱۳۰۸مبنی براجباری بودن ثبت املاک،خبری از محققین ثبتی نیست واولین قانونی که از محققین ثبت سخن گفته قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۲۱بهمن ۱۳۰۸می باشد. قانون مذکور و متعاقب آن قانون ثبت اسناد مصوب ۲۶اسفند۱۳۱۰ همچنین
نظامنامه مربوط به مواد۴و۵و۷و۸و۱۴و۱۶و۲۶و۲۷و۲۸ به تفصیل درخصوص محققین ثبتی ، جایگاه ورتبه و وظایف آنها می پردازد.ماده ۵ این قانون می گوید:
درهراداره یا دائره ثبت به تناسب توسعه آن یک یا چند نفر متخصص ثبت برای رفع اختلافات واعتراضات ناشی از تقاضای ثبت املاک معین خواهد شد.
بنابر ماده فوق می توان گفت که وظایف محققین ثبت رسیدگی به اختلافات واعتراضات ناشی ازتقاضای ثبت می باشد.
انتخاب محققین ثبت از بین مستخدمین دولت مطابق نظامنامه وزارت عدلیه تنظیم خواهد نمود به عمل میآید.(ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۱ بهمن ۱۳۰۸)
جز در مورد ماده ۸ محققین ثبت به اختلافاتی رسیدگی خواهند کرد که از هزار تومان تجاوز نکند از رای محقق ثبت تا ۱۰ روز پس از ابلاغ به نزدیکترین محکمه بدایت شکایت استینافی میتوان کرد محقق در ضمن رای خود این حق استیناف را ذکر کرده و محکمه صلاحیتدار را نیز سریعاً قید می کند حکم آن محکمه قابل تمیز نیست.(ماده ۷قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۲۱بهمن ۱۳۰۸)
در موارد قنوات و چشمه سارها و املاک مشاع هرگاه سهام ملک یا قنات یا چشمه سار به ترتیب مذکور در ماده ۳۷ مجموعاً بیش از سهام واقعی ملک یا قنات یا چشمه ساربشود محقق ثبت بدون رعایت حد نصاب فوق الذکر رسیدگی کرده و رای خواهد داد کسانی که در این مورد به رای محقق ثبت تسلیم نمی باشند در صورتی که سهم هر یک از آنها بیش از هزار تومان باشد معترض تلقی شده و میتواند تا دو ماه پس از ابلاغ رای نسبت به تقاضای سایر شرکای قنات یا چشمه سار یا ملک مشاع به محکمه صلاحیت دار عرضحال اعتراض بدهندوچنانچه سهم هریک ازآنها هزارتومان یاکمترباشدفقط می توانند مطابق ماده ۷درظرف مدت ده روز استینافا به نزدیکترین محکمه بدایت مراجعه کنند.(ماده ۸قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۲۱بهمن ۱۳۰۸)
ترتیب رسیدگی و وظایف محققین ثبت به موجب نظام نامه معین خواهد شد.(ماده ۹ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۱ بهمن ۱۳۰۸)
بانسخ قانون ثبت اسناد واملاک مذکور وتصوب قانون جدید مصوب ۲۶اسفند۱۳۱۰ تغییرچشم گیری در قانون جدیدایجاد نگردیده فقط درماده ۶ قانون قبل محققین ثبت ازبین مستخدمین دولت انتخاب می گردید ولی با حکومت قانون جدید عبارت دولت به وزارت عدلیه تغییر می یابد.
انتخاب محققین ثبت از بین مستخدمین وزارت عدلیه مطابق نظامنامه وزارت عدلیه تنظیم خواهد نمودبه عمل می آید.(ماده ۴ قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۲۶اسفند۱۳۱۰)
درتاریخ ۱۳۱۱/۱/۱۶با وضع نظامنامه مواد ۴ و ۵ و ۷ و ۸ و ۱۴ و ۱۶و ۲۶ و ۲۷ و ۲۸ وظایف محققین ثبت به تفصیل طی۲۵ماده (ازماده ۵۵ الی۸۰) بیان می گردد.
محققین ثبت از میان مستخدمین وزارت عدلیه که لااقل ۲۵ سال سن و اطلاعات کافی مناسب با آن شغل داشته باشندمعین می‌گردند.(ماده ۵۵ نظامنامه قانون ثبت اسنادواملاک نظر به مواد۴و۵و۷و۸و۱۴و۱۶و۲۶و۲۷و۲۸ قانون ثبت اسناد مصوب ۲۶اسفند۱۳۱۰)
در موارد ذیل رسیدگی به دعاوی بین معترضین و مستدعیان ثبت جزء در حوزه ای که محقق ثبت برای آن معین نشده از خصایص محقق ثبت خواهد بود:
۱-در صورتی که میزان اختلاف از هزار تومان تجاوز نکند.
۲- در صورتی که تقاضای ثبت راجع به قنات یا چشمه سار مشاع و یا هر ملک مشاع دیگری بوده و سهامی که تقاضای ثبت آن شده مجموعا بیش از سهام واقعی ملک یا قنات یا چشمه سار بشود وسهم هریک از شرکاء یکهرارتومان یا کمتر باشد.(ماده۵۶ نظامنامه )
درمورد ماده فوق رأی محقق ثبت قابل استیناف بوده و شاکی میتواند تا ده روز پس از ابلاغ رأی به نزدیکترین محکمه بدایت شکایت استینافی کند رایی که از محکمه مزبور استینافاً صادر میشود قابل تمیز است.محقق ثبت باید در ضمن رأی خود حق استیناف را ذکر کرده و محکمه را هم که باید استینافاً رسیدگی کند صریحاً معین نماید.(ماده ۵۷نظامنامه)
دعوای ناشی از تقاضای ثبت هر ملک باید به محققی رجوع شود که در اداره یا دایره ثبت اسناد محل وقوع ملک ماموریت دارد.(ماده۵۹ نظامنامه)
درصورتیکه در یک اداره یا دایره ثبت اسناد محققین ثبت متعدد باشند تقسیم کارها بعهده محقق اول خواهد بود.(ماده۶۰نظامنامه)
محقق ثبت میتواند در صورت محق بودن معترض حکم تخلیه ید مستدعی ثبت را نیز صادر کند مشروط بر اینکه معترض این تقاضا را ضمن عرضحال خود نموده باشد.(ماده ۶۱نظامنامه)
بعد از وصول عرضحال محقق ثبت با رعایت یک روز برای هر شش فرسخ مسافت طرف را برای روز جلسه که معین مینماید احضار میکند ولی موعد مقرر برای حضور مدعی‌علیه نباید از تاریخ ابلاغ احضارنامه به مدعی‌علیه کمتر از یک روز باشد احضاریه در دو نسخه بوده یکی بمستدعی ثبت تسلیم و دیگری بامضاء او رسیده به محقق ثبت تسلیم می گردد(ماوه۶۲نظامنامه)
در ابلاغ احضاریه مقررات اصول محاکمات ازمایش راجع به ابلاغ احضاریه رعایت خواهد شد.(ماده۶۳نظامنامه)
در موعد مقرر طرفین باید یا شخصا حاضر گردند و یا وکیل ثابت‌الوکاله بفرستند.(ماده ۶۴نظامنامه)
انتخاب وکیل از میان وکلاء مجاز عدلیه اجباری نیست لیکن اگراشخاصی نخواهند شغل خود را وکالت در امور ثبت و محاکمه در محضر محققین ثبت قرار دهند باید تحصیل جواز مخصوص نموده از مقررات وزارت عدلیه تبعیت نمایند – هر وکیل ثبت که از عهده انجام امور محوله بخود برنیامده یا سوء اخلاق نشان بدهد ممنوع‌الوکاله خواهد شد. هر کس در ظرف یکسال در بیش از سه امر ثبت یا بیش از سه دعوی ثبت وکالت کرده باشد مشتغل بشغل وکالت محسوب خواهد شد.(ماده ۶۵ نظامنامه)
محقق ثبت باید در جلسه اول بطرفین تکلیف صلح کند و اگر در همان جلسه طرفین اصولا حاضر برای صلح نشدند محقق رسیدگی کرده حکم خواهد داد(ماده ۶۶ نظامنامه)
ارجاع به حکمیت فقط وقتی ممکن است که طرفین تراضی نمایند.(ماده۶۷نظامنامه)
محقق ثبت باید خلاصه مذاکرات هر یک از طرفین را در دوسیه امر قید و به مهر یا امضای او برساند. و اگرطرفین یا یکی از آنها سواد نداشته باشند این نکته باید در صورت جلسه قید شود.(ماده۶۸نظامنامه)
محقق ثبت باید کلیه اسناد کتبی مربوط به دعوی را که طرفین ابراز می‌کنند مورد مداقه قرار داده خواه اسناد مزبوره رسمی باشد وخواه عادی.(ماده ۶۹ نظامنامه)
اعتبار اسناد رسمی همان است که بموجب اصول محاکمات حقوقی و قانون ثبت اسناد و املاک مقرر است(ماده ۷۰ نظامنامه)
هیچیک از متداعیین نمیتواند نسبت به سندی که خودش داده و آن را امضاء کرده و یا از طرف او داده شده و به امضاء او رسیده است اظهار بی‌اطلاعی کند و هرگاه بخواهد آن سند را رد نماید یا باید نسبت به آن ادعای جعلیت کند و یا مدلل نماید که آن سند بجهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.(ماده۷۱نظامنامه)
اگر نسبت به سندی که برای صدور حکم اهمیت دارد اقامه دعوی جعل شود محقق ثبت باید بطرفیکه آن سند را ابراز کرده تکلیف نماید که آنرا پس بگیرد هرگاه صاحب سند باین تکلیف راضی نشد و طرف مقابل هم ادعای جعلیت را پس نگرفت محقق ثبت بدعوی جعل رسیدگی کرده قرار مقتضی صادر میکند مگر اینکه مدعی، جاعل را نیز معرفی کرده باشد که در این صورت محقق ثبت رسیدگی بامر را بپارکه بدایت حوزه که در آنجا ماموریت دارد احاله میکند.(ماده۷۲نظامنامه)
هرگاه محقق ثبت در نتیجه رسیدگی بدعوی جعل قرار جعلیت سند را صادر نماید سند مزبور را باید با سواد قرار خود نزد مدعی‌العموم بدایت که در حوزه آن ماموریت دارد ارسال کند.(ماده۷۳نظامنامه)
معاینه محلی به خواهش یکی از متداعیین یا بنظر خود محقق ثبت بعمل میآید.(ماده۷۴نظامنامه)